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Alquiler con opción a compra ¿cómo funciona?

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¿Es mejor irse de alquiler o comprar una vivienda? Esta es una duda que nos surge a todos cuando pensamos en ir a vivir a una nueva casa. Sin embargo, es importante conocer, que estas no son las dos únicas opciones del mercado, existe la posibilidad del alquiler con derecho u opción a compra. Te contamos en qué consiste.

Alquiler de pisos con opción a compra

Hay muchas personas que no cuentan con los recursos necesarios para la compra de una vivienda y, por tanto, consideran que la mejor opción es irse de alquiler. Pero si tu objetivo es la adquisición de una nueva casa, y no tienes los recursos para hacerlo, el alquiler con derecho a comprar es una opción que debes plantearte.

Esta práctica permite que una persona pueda comprar a la larga una vivienda, tras haber vivido en ella un tiempo de alquiler, y sin que el dinero que se pagó los meses de arrendamiento se pierda. Así, si al principio no tienes la cantidad suficiente para el pago de la entrada de la vivienda, podrás vivir en ella de alquiler durante un tiempo y proceder a la compra años más tarde si lo deseas.

¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra?

El funcionamiento de esta práctica es muy sencillo. Se pacta con el propietario de la vivienda el alquiler de un piso o casa y se acuerda con este la posibilidad de comprar la vivienda pasados unos años. El precio de la compra se pacta al comienzo del contrato, de esta manera, no solo se acuerda lo que se debe pagar de alquiler mensualmente, sino también cuánto costará su adquisición.

Aunque el precio de compraventa se pacte al comienzo del contrato, el inquilino podrá decidir al final del contrato de alquiler si compra o no. Durante el tiempo que la casa está en el periodo de alquiler, el propietario no podrá ponerla en venta. Cuando finalice el plazo de arrendamiento, la persona que lo tenía alquilado tendrá preferencia para la compra (siempre y cuando se cuente con el dinero acordado en el contrato).

Del precio total que se pactó para la compraventa, se descuenta la parte que se ha ido pagando cada mes como alquiler. Así, el dinero que se paga mensualmente por el arrendamiento no cae en saco roto.

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Cómo es el contrato de un alquiler con derecho a compra: Aspectos a tener en cuenta

Al ser una práctica diferente a los alquileres o compras al uso, el contrato también es distinto. Se trata de un contrato doble o mixto, ya que se tienen en cuenta ambas prácticas a la vez. Podemos decir entonces que habría dos subcontratos:

  • Un contrato de alquiler, donde se pacta lo que se pagará mensualmente, el periodo de tiempo que durará el arrendamiento, el plazo de derecho a compra o quién será el responsable de determinados pagos.
  • El contrato de compraventa, donde se especificará el precio de la casa, la voluntad del propietario de vender la casa si el arrendatario está interesado en su adquisición. Es importante que se refleja aquí la cantidad (en porcentaje) de la cuota que se va pagando mensualmente, como alquiler que se descontará del precio posteriormente o la prima inicial que deberá abonar el inquilino para la compra.

Con esta situación, se debe tener en cuenta que el contrato está regulado primero por la LAU o Ley de Arrendamientos Urbanos y después, si se decido comprar la vivienda, por el Código Civil.

¿Cuántos años se puede hacer un contrato de alquiler con opción a compra?

Generalmente, este tipo de contratos suelen durar entre 2 y 3 años, aunque por ley, se pueden alargar hasta los 5 años. Pasado este periodo, el inquilino podrá o no proceder a la compra de la casa o piso si lo desea, teniendo él preferencia frente a otros compradores y abonando la cantidad que se pactó al comienzo del acuerdo.

Plazo del derecho a compra

También se debe tener en cuenta en este contrato el periodo de tiempo que tiene el inquilino para ejercer su derecho a la compra de la vivienda, ese plazo en el que él tendrá preferencia frente a otros compradores.

¿Cuánto es la prima inicial de un alquiler con opción a compra?

El pago de una prima inicial para la adquisición de la vivienda no es obligatorio, pero sí es muy común. Se trata de un porcentaje que el inquilino paga al principio como señal para la posterior compra de la vivienda. Este porcentaje suele rondar el 10% aunque dependerá de lo que se pacte con el propietario.

En caso de que el inquilino no adquiriese la casa tras el alquiler, este porcentaje no se le devuelve.

¿Cuánto dinero se descuenta de la vivienda a la hora de comprarla?

Generalmente, se descuenta el total de la suma de todas las cuotas que se han ido pagando mensualmente en forma de alquiler. Sin embargo, es posible que se fije un porcentaje de estas. Dependerá de lo que se acuerde con el propietario y se refleje en el contrato.

Recuerda que, al contrario que el precio pactado de la vivienda, el precio de la cuota mensual sí que puede ir variando según lo haga el mercado y considere el propietario.

¿Quién paga el IBI en un contrato de alquiler con opción a compra?

En los contratos de alquiler con derecho a compra, será el propietario de la vivienda quien deba pagar el IBI mientras el inquilino se encuentre de alquiler, a no ser que en el contrato se haya especificado lo contrario.

Tras la compra de la vivienda, ya será el nuevo propietario el encargado del abono del Impuesto de Bienes Inmuebles. Es importante tener en cuenta cuáles son los gastos y quién debe pagarlos tanto en el contrato de alquiler como posteriormente por los gastos de compraventa.

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Cómo se realiza la compra de la vivienda: Pasos a seguir

En caso de que te hayas decidido por esta opción, es importante que sigas unos pasos concretos:

  1. Busca viviendas en las que puedas practicar esta opción. No todos los propietarios quieren vender la casa, por lo que deberás escoger un piso en el que el propietario esté dispuesto a vender. Generalmente, en las páginas para buscar casa puedes ponerlo como filtro y en las agencias inmobiliarias tienen varias opciones.
  2. Negocia las condiciones con el dueño y posteriormente firma el contrato cuando lleguéis a un acuerdo. Recuerda que se deben pactar tanto las características del subcontrato de alquiler como el de compraventa.
  3. Vive y paga el alquiler durante el plazo que corresponde. Mientras dure el contrato de arrendamiento podrás vivir en la casa y el propietario no podrá venderla a otra persona.
  4. Ejerce tu opción o derecho a compra. Al final del contrato podrás decidir si comprar o no la vivienda, tendrás preferencia frente a otros compradores. En caso de adquirirla deberás pagar la cantidad pagada (puedes pedir una hipoteca). Si decides echarte atrás, perderás la prima inicial que pagaste.
  5. Firma el contrato de compraventa ante notario. Comienza el proceso regular de compra de una vivienda. De esta manera debes formalizar el contrato, así como acudir al Registro de la propiedad.

Si te decides por el alquiler con opción a compra, es mejor que esta no sea una vivienda hipotecada en ese momento. Pues si el propietario deja de pagar la hipoteca y le quitan la casa, tu contrato se anulará y perderás el derecho a adquirirla.

¿Puedo pedir una hipoteca para la compra de la vivienda?

Así es. Para la compra de la casa o piso, deberás disponer de la cantidad pactada en el contrato. Pero al ser una cantidad tan alta, es muy probable que no la tengas tú directamente. Para ello, puedes pedirle a una entidad bancaria un préstamo hipotecario.

Es imprescindible que se solicite el dinero al menos 2 o 3 meses antes de que se acabe el contrato de alquiler, ya que las entidades bancarias suelen tardar más o menos este tiempo en las hipotecas. Recuerda que si el banco te presta el 80% deberás tener ahorrado el 20% restante, aunque realmente pagues menos cantidad, puesto que se restará la parte que ya has abonado en forma de alquiler.

Lo más recomendable, como siempre que vas a solicitar una hipoteca, es hacer una comparación de las ofertas que te ofrecen diferentes bancos y escoger finalmente el que mejores condiciones te presente. Para la comparación, solicita el FEIN y el FiAE, donde aparecen las características del préstamo hipotecario que cada entidad puede ofrecerte.

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Merece la pena alquiler con derecho a compra: Ventajas e inconvenientes

Esta práctica puede ser beneficiosa en muchas ocasiones tanto para el propietario como para el inquilino. Sin embargo, como todo, para ambos tiene ventajas y desventajas.

Ya seas el propietario o estés pensando en adquirir una vivienda de esta manera, debes considerar bien los pros y contras para saber si esta práctica es la que más te conviene.

Ventajas y desventajas para el inquilino

  • Ventajas: Con el alquiler con derecho a compra, puedes beneficiarte de tiempo para el ahorro, el dinero que pagas de alquiler no se pierde, puedes comprobar viviendo en la casa, si realmente se trata de la vivienda que quieres comprar, puedes adquirir la vivienda sin tener el dinero para una entrada, el alquiler con derecho a compra facilita la concesión de una hipoteca y como inquilino puedes beneficiarte de ayudas para el alquiler.
  • Desventajas: Es muy probable que debas pagar la prima de la opción a compra (en caso de no adquirirla la pierdes) y también una fianza de alquiler, las cuotas del alquiler suelen ser más caras y si hay bajadas en los precios de compra de vivienda no podrás beneficiarte de ellos.

Ventajas y desventajas para el propietario

  • Ventajas: Es una manera de dar salida más rápido a la vivienda, tiene ventajas fiscales, te aseguras del pago del alquiler, la vivienda genera rentabilidad, la vivienda está ocupada y cuidada, en caso de que no se venda se ganará la prima y la opción a compra ofrece liquidez al propietario.
  • Desventajas: El dinero se recibe primero mensualmente como alquiler y más adelante el resto en lugar de todo de una vez, provoca una situación de incertidumbre respecto a la venta y la situación del mercado, suele generar problemas de tributación y en caso de que los precios de la vivienda suban, la casa se venderá a un precio más bajo respecto al mercado.
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